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En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?

L'encadrement des loyers est un dispositif qui limite l'augmentation du loyer lors de la mise en location d'un logement avec un bail d'habitation (y compris bail mobilité). Il s'applique dans les communes situées en zone tendue. Nous vous présentons la règlementation.

Vous pouvez vérifier si votre commune est située en zone tendue à l'aide de ce simulateur :

Il existe 2 dispositifs d'encadrement des loyers :

  • Les règles qui s'appliquent dans la plupart des communes en zone tendue

  • Les règles spécifiques (notamment le complément de loyer, les loyers de référence minoré et majoré) qui s'appliquent à Paris, Bordeaux, Est Ensemble, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Plaine Commune, et depuis le 25 novembre 2024. S'il ne respecte pas ces règles, le propriétaire (ou son représentant) peut devoir payer une amende allant jusqu'à  5 000 €  (ou  15 000 €  s'il s'agit d'une personne morale).

Commune en zone tendue

À savoir

Tous les logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers. Les logements soumis à la loi de 1948 ou logements conventionnés par l'Anah, les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-locations sont soumis à d'autres règles.

1re mise en location du logement

    Lorsque le logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

    Le propriétaire pourra réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit.

    Attention

    • En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le  DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.

    • En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le  DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.

Renouvellement du bail

Nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation

    Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer dans le bail.

    Le propriétaire peut augmenter ce loyer dans certains cas seulement.

    La date de signature du bail est déterminante :

    Bail signé depuis le 1er juillet 2024

    Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenter le loyer de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail.

    Attention

    Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le  DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.

      Le nouveau loyer peut être augmenté lorsque le propriétaire a financé des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux mise aux normes de décence

      Ces travaux doivent :

      • Avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives

      • Et être d'un montant au moins égal à  50 %  de la dernière année de loyer (hors charge)

      Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de  15 %  du montant des travaux  TTC .

      Attention

      Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le  DPE ), il est interdit d'en augmenter le loyer.

        Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :

        • Des travaux d'amélioration ont été faits depuis moins de 6 mois

        • Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer

        Attention

        Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le  DPE ), il est interdit d'en augmenter le loyer.

            Lorsque le loyer appliqué à l'ancien locataire est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut augmenter ce loyer.

            À savoir

            Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

            Mais l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser  50 %  de la différence entre les 2 montants suivants :

            • Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

            • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

            Attention

            Lorsque le logement est classé F ou G (classe indiquée sur le  DPE ), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.

                Le locataire peut contester l'augmentation du loyer en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception.

                Si le litige persiste, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement (démarche est gratuite). En cas d'échec de l'intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

              Nouvelle mise en location après 18 mois et plus d'inoccupation

                La règle à appliquer dépend de la date de signature du bail :

                Bail signé depuis le 1er juillet 2024

                Le propriétaire fixe librement le montant du loyer d'un logement classé A, B, C, D ou E (classe indiquée sur le  DPE ).

                Mais le loyer d'un logement classé F ou G (classe indiquée sur le  DPE ) ne doit pas être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire.

                Textes de référence