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Loyer sous-évalué d'un logement : hausse au renouvellement du bail

Lorsque le loyer d'un logement loué avec un bail d'habitation est sous-évalué par rapport aux prix du marché, le propriétaire peut l'augmenter au moment du renouvellement du bail, sous certaines conditions. Mais les règles pour le faire sont différentes, selon que la commune où est situé le logement est ou non en  zone tendue . Nous vous présentons les informations à connaître.

Attention

ParisBordeaux, Lille, Hellemmes et LommeLyon et VilleurbanneMontpellier, et les communes composant Est EnsemblePlaine commune, et Pays Basque depuis le 25 novembre 2024, appliquent des règles spécifiques.

Un simulateur permet de savoir si votre commune est ou non dans une zone tendue :

Zone tendue

Quelles sont les conditions à respecter ?

    Les conditions diffèrent selon la date de renouvellement du bail :

    Depuis le 1er juillet 2024

    Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le  DPE ), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.

    Quelle démarche doit faire le propriétaire ?

      Estimer la sous-évaluation

      La sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

      Ces logements doivent être situés dans le même groupe d'immeubles ou dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

      Si la commune fait partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit identifier au moins 6 loyers.

      Si la commune est dans une autre zone géographique, le propriétaire doit identifier au moins 3 loyers.

      Au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

      Chaque référence doit indiquer les informations suivantes :

      • Nom de la rue

      • Indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine),

      • Qualité et époque de construction de l’immeuble

      • Étage du logement et présence éventuelle d’un ascenseur

      • Surface habitable du logement et nombre de ses pièces habitables

      • Existence d’annexes éventuelles

      • État d’équipement, notamment présence d’eau courante, WC intérieur, salle d’eau, chauffage

      • Période de construction de l’immeuble

      • Indication que le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans

      • Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

      Cas général

      Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des  observatoires locaux des loyers .

        Calculer le nouveau loyer

        Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

        Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

        • 50 %  de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait)

        • Une majoration du loyer annuel égale à  15 %  du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du bail si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

        Exemple

        Si les travaux s’élèvent à  4 000 €  TTC pour un loyer mensuel de  300 €  (soit  3 600 €  annuels), le loyer mensuel peut être majoré de  4 000 €  X 15 %, soit  600 €  / 12 =  50 € .

        S'agissant d'un logement vide, cette hausse étant supérieure à  10 %  du loyer mensuel (300 X 10 % =  30 € ), son application sera étalée sur 6 ans.

        Le loyer sera réévalué de 1/6 par an, soit une hausse la 1re année de  8,33 €  par mois ((600 X 1/ 6) / 12), la 2e année de  16,67 €  par mois ((600 X 2 / 6) / 12), puis les années suivantes, de respectivement  25 €  par mois,  33,33 €  par mois,  41,67 €  par mois,  50 €  par mois.

        Proposer le nouveau loyer au locataire

        Pour réévaluer le loyer, le propriétaire doit en faire la proposition à son locataire en respectant certaines conditions de forme et de délai.

        Le propriétaire doit faire cette proposition au moins 6 mois avant la fin du bail.

        Il doit adresser sa demande au locataire de l'une des façons suivantes :

        • Lettre recommandée avec demande d'avis de réception

        • Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)

        • Remise en main propre contre récépissé ou émargement.

        Attention

        le délai court à partir du jour de la réception de la lettre recommandée par le locataire, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre au locataire.

        La proposition de réévaluation doit contenir les informations suivantes :

        Attention

        lorsque le propriétaire propose le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner son préavis au locataire pour l'échéance du bail en cours. Car cela reviendrait  à forcer la main  du locataire qui veut rester dans le logement.

      Que doit faire le locataire pour répondre à la proposition du nouveau loyer ?

        Le locataire peut accepter ou refuser la proposition du nouveau loyer.

        À savoir

        L'absence de réponse de la part du locataire vaut refus.

        Pour accepter le nouveau loyer

        Pour accepter la proposition de hausse du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.

        Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.

        Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.

        Mais si la hausse est de plus de  10 %  et que la durée du nouveau bail est de moins de 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.

        Exemple

        Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de  600 €  et la hausse à appliquer est de  50 €  mensuels :

        • Cette hausse est inférieure à  10 %  du loyer, car 600 x  10 %  =  60 € , alors son application sera d'1/3 par an

        • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de  16,67 €  par mois ( 50 €  x 1/3 =  16,67 € ), puis la 2e année de  33,33 €  par mois ( 50 €  x 2/3 =  33,33 €  ), et la 3e année de  50 €  par mois.

          Attention

          Il est interdit de renouveler un bail mobilité.

          La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé.

          Toutefois, si la hausse est supérieure à  10 %  du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

            Quel recours en cas de désaccord sur le nouveau loyer proposé ?

              En cas de désaccord, le locataire ou le propriétaire dispose de recours.

              La démarche à faire comprend 2 étapes successives :

              1. Saisir la commission de conciliation

              Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de trouver un accord sur le montant du loyer. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir, si nécessaire, le juge.

              Vous êtes propriétaire

              Devant la CDC, le locataire peut contester l'augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

              La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis.

              En cas d'accord sur la hausse du loyer, un nouveau loyer s'applique au renouvellement du bail.

              Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.

              Logement vide

              Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.

              Mais si la hausse est de plus de  10 %  et que la durée du nouveau bail est de moins de 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.

              Exemple

              Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de  600 €  et la hausse à appliquer est de  50 €  mensuels :

              • Cette hausse est inférieure à  10 %  du loyer, car 600 x  10 %  =  60 € , alors son application sera d'1/3 par an

              • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de  16,67 €  par mois ( 50 €  x 1/3 =  16,67 € ), puis la 2e année de  33,33 €  par mois ( 50 €  x 2/3 =  33,33 €  ), et la 3e année de  50 €  par mois.

                2. Saisir le juge

                Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC, le propriétaire ou le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection, à la condition de le faire avant la fin du bail.

                Le juge est saisi avant la fin du bail

                Le juge fixe le montant du nouveau loyer.

                Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.

                Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.

                Mais si la hausse est de plus de  10 %  et que la durée du nouveau bail est de moins de 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.

                Exemple

                Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de  600 €  et la hausse à appliquer est de  50 €  mensuels :

                • Cette hausse est inférieure à  10 %  du loyer, car 600 x  10 %  =  60 € , alors son application sera d'1/3 par an

                • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de  16,67 €  par mois ( 50 €  x 1/3 =  16,67 € ), puis la 2e année de  33,33 €  par mois ( 50 €  x 2/3 =  33,33 €  ), et la 3e année de  50 €  par mois.

                  Attention

                  Il est interdit de renouveler un bail mobilité.

                  La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé.

                  Toutefois, si la hausse est supérieure à  10 %  du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

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                    Textes de référence