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Dépôt de garantie dans un bail d'habitation

À quoi sert le dépôt de garantie et est-il obligatoire ? Dans certains cas, le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels futurs manquements du locataire à ses obligations (impayé de loyer ou de charges, absence de réparations locatives...). Ces règles dépendent du bail d'habitation signé : bail d'un logement vide ou bail d'un logement meublé.

Logement vide

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

    Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

    Loyer à payer d'avance chaque mois

    Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

    Quand verser le dépôt de garantie au propriétaire ?

      Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

      Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

      Lorsque le locataire paie par chèque le dépôt de garantie, le propriétaire doit l'encaisser.

      À noter

      Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...). Mais obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

    Qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire ?

      C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.

      Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.

      En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

    Quand rendre le dépôt de garantie au locataire ?

      Les règles sont différentes selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée :

      État des lieux conforme

      Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit  en mains propres

      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

      À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut de garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Provision

      Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser  20 %  du montant du dépôt de garantie.

      Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

      À savoir

      Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    Que faire si le propriétaire ne rend pas le dépôt de garantie à temps ?

      Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.

      Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

      Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

      Exemple

      Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, 5 mois de retard :

      Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros

      Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros

      Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

      Pour mettre en demeure le propriétaire de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

    • Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué
    • Lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du montant dû par le propriétaire :

      Moins de 5 000 €

      Le locataire doit engager une démarche amiable en faisant intervenir :

      Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.

      Pour en savoir plus